Prelungirea Regimului TVA de 9% Pentru Locuințe

Regim TVA este un subiect de actualitate în România, având în vedere recentul proiect legislativ care prevede prelungirea regimului fiscal de 9% pentru locuințe până la 30 septembrie 2026. Acest articol își propune să analizeze detaliile acestei măsuri, cine poate beneficia de restituirea TVA-ului standard de 21%, precum și condițiile și documentele necesare pentru a accesa aceste facilități.

De asemenea, vom discuta despre evoluția acestui proiect și despre îngrijorările exprimate de Consiliul Fiscal cu privire la impactul său bugetar, oferind o imagine de ansamblu asupra efectelor acestei măsuri asupra pieței imobiliare.

Prelungirea cotei reduse de TVA la 9% pentru locuințe până la 30 septembrie 2026

Parlamentul a prelungit TVA-ul redus de 9% pentru locuințe până la 30 septembrie 2026, după ce termenul inițial a fost împins din cauza întârzierilor administrative și a blocajelor din procesul de vânzare-cumpărare.

Măsura urmărește să ofere continuitate pentru cumpărători și dezvoltatori, într-un moment în care piața imobiliară avea nevoie de claritate fiscală și de predictibilitate.

Prin această prelungire, cumpărătorii eligibili pot păstra avantajul de cost redus la achiziția unei locuințe, iar presiunea generată de trecerea la cota standard de 21% se diminuează.

În același timp, piața beneficiază de un ritm mai stabil al tranzacțiilor, ceea ce susține proiectele aflate în derulare și reduce riscul de amânare a semnării contractelor.

Totuși, aplicarea cotei reduse rămâne condiționată de respectarea criteriilor legale privind suprafața, prețul și documentația necesară.

După intrarea în vigoare a legii, tranzacțiile trebuie finalizate în termen, astfel încât beneficiarii să poată evita majorarea fiscală și să valorifice pe deplin această facilitate temporară.

Eligibilitatea cumpărătorilor pentru recuperarea a până la 72.000 lei din TVA

Cumpărătorii care achiziționează locuințe în cadrul regimului TVA de 21% au posibilitatea de a solicita o restituire de până la 72.000 lei, însă pentru a beneficia de această măsură trebuie să îndeplinească anumite criterii specifice.

Este esențial ca suprafața locuinței să nu depășească limitele stabilite, iar prețul maxim de achiziție să respecte reglementările legale în vigoare.

De asemenea, pentru a solicita restituirea, cumpărătorii trebuie să finalizeze tranzacțiile și să depună documentația necesară în conformitate cu cerințele legale, având în vedere termenul limita stabilit.

Documentația și pașii necesari pentru depunerea cererii de restituire

Pentru restituirea TVA aferente locuințelor, contribuabilul trebuie mai întâi să verifice dacă îndeplinește condițiile legale privind suprafața, valoarea și termenul de achiziție, apoi să strângă dosarul complet înainte de 1 octombrie 2026, data de la care poate depune cererea la ANAF.

În mod obișnuit, dosarul include Copia actului de identitate, Copia contractului de vânzare-cumpărare, Copia facturii fiscale, Dovada plății TVA și Declarația pe proprie răspundere privind îndeplinirea condițiilor.

Dacă lipsesc acte sau apar neconcordanțe, soluționarea se prelungește, de aceea este important ca documentele să fie lizibile și corect datate.

Cererea se depune la organul fiscal competent, însoțită de documentația completă, iar ANAF analizează dosarul prin verificare documentară.

În practică, soluționarea se face în termenul legal aplicabil cererilor de restituire, iar contribuabilul poate primi solicitări de clarificare dacă apar diferențe între acte și plată.

Traseul legislativ al proiectului: de la B441/2026 la L450/2026

Proiectul privind prelungirea regimului de TVA de 9% pentru locuințe a parcurs rapid traseul legislativ, după ce a fost înregistrat inițial ca B441/2026 și apoi a devenit L450/2026, odată cu preluarea lui în procedura parlamentară.

Mai întâi, inițiativa a fost depusă, apoi a intrat în dezbaterea Senatului, unde a fost analizată în contextul impactului bugetar și al termenului-limită pentru cumpărători.

Ulterior, proiectul a fost votat favorabil și trimis Camerei Deputaților, care are rolul de a decide forma finală a legii.

Consiliul Fiscal a atras atenția asupra presiunii suplimentare asupra bugetului, însă majoritatea senatorilor a susținut continuarea măsurii, astfel încât achizițiile eligibile să poată beneficia în continuare de cota redusă până la 30 septembrie 2026.

Rezultatul votului a fost 125 pentru, 1 împotrivă, zero abțineri, semn clar că proiectul a trecut cu sprijin larg și că următorul pas procedural rămâne examinarea și aprobarea finală în Camera Deputaților.

Impactul bugetar și poziția Consiliului Fiscal

Consiliul Fiscal a atras atenția că prelungirea cotei reduse de TVA la locuințe până la 30 septembrie 2026 poate crea presiune suplimentară asupra veniturilor bugetare, mai ales într-un context în care statul urmărește reducerea deficitului.

Deși măsura sprijină cumpărătorii și menține accesibilitatea pentru anumite tranzacții imobiliare, Consiliul a semnalat că avantajul fiscal se traduce prin încasări mai mici la buget și printr-un risc de dezechilibru mai mare dacă măsura este extinsă fără o evaluare atentă a costurilor.

În plus, instituția a subliniat că asemenea derogări fiscale trebuie calibrate riguros, fiindcă altfel pot afecta disciplina bugetară și pot amplifica riscul de adâncire a deficitului.

Tocmai de aceea, Consiliul Fiscal a cerut prudență în aplicarea măsurii și o analiză clară a impactului asupra veniturilor, astfel încât sprijinul acordat cumpărătorilor să nu se transforme într-o povară mai mare pentru finanțele publice.

Termene și procedură pentru depunerea cererilor de restituire după 1 octombrie 2026

Modificarea pachetului fiscal menține cota redusă de TVA de 9% pentru locuințe până la 1 octombrie 2026, iar tranzacțiile care trebuie să intre sub incidența noii legi trebuie finalizate până la această dată.

Prin urmare, pentru a beneficia de regimul actual și pentru a evita aplicarea cotei standard de 21%, cumpărătorii și dezvoltatorii trebuie să semneze și să încheie actele de vânzare-cumpărare înainte de 1 octombrie 2026, cu respectarea condițiilor privind suprafața locuinței, plafonul de preț și documentele justificative.

În practică, această dată devine reperul esențial al eligibilității, iar orice tranzacție perfectată după 1 octombrie 2026 intră sub regulile noi, fără a mai putea fi încadrată automat în vechiul regim fiscal.

După intrarea în vigoare a legii, cererile de restituire a diferenței de TVA se vor depune începând cu 1 octombrie 2026, numai de către persoanele care au achitat TVA de 21% și îndeplinesc condițiile stabilite prin actul normativ.

Formularul și documentația trebuie să dovedească atât data încheierii tranzacției, cât și faptul că locuința se încadrează în limitele prevăzute.

O formulare oficială poate suna astfel: „Cererea de restituire se va depune la organul fiscal competent, însoțită de documentele justificative prevăzute de lege.”

Pentru tranzacțiile încheiate înainte de 1 octombrie 2026, efectele fiscale rămân guvernate de regulile aplicabile la data semnării, astfel că acestea nu se tratează ca operațiuni eligibile pentru noul mecanism de rambursare.

În schimb, pentru operațiunile realizate după 1 octombrie 2026, contribuabilul trebuie să urmărească strict noua procedură, deoarece numai dosarele complete și depuse corect pot conduce la recuperarea sumei de până la 72.000 lei.

Un exemplu de text administrativ util ar fi: „Restituirea se acordă numai după verificarea condițiilor legale și a documentației depuse.”

În acest context, data de 1 octombrie 2026 separă clar tranzacțiile care pot cere restituirea de cele care rămân în afara procedurii, iar momentul depunerii cererii devine la fel de important ca semnarea contractului.

Totodată, Consiliul Fiscal a semnalat riscuri bugetare, ceea ce explică de ce verificarea actelor și a încadrării în plafon trebuie făcută cu atenție maximă înainte de depunere.

În concluzie, prelungirea regimului TVA de 9% oferă oportunități importante pentru cumpărători, dar vine și cu provocări legate de impactul bugetar.